2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度，但与2003年同期相比，除住宅投资增速有所上升外，其他领域增速都有不同程度的减低。可以看出，在宏观调控作用下，北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓。

　　从2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱房地产开发投资增长的后劲，将不利于明后年投资的增长，明年供应量将有所减弱。在宏观政策的调控下，土地开发面积大幅度降低。

　　开发郊区化趋势进一步明显。从新开盘的分布来看，五环外的供应量占到了总体供应量的51％，四五环间的供应量为24％，三四环间为15％。远郊区的房地产市场异常活跃，应该是2004年的一大典型特征。

　　供应结构倾向于中低档次。从新开盘价格来看，今年1－10月份新盘销售均价结构与去年同期相比，单价6000元／平方米以下的项目数量，占到总新盘数量的82％。

　　新盘开盘价格普遍上涨。今年新开盘的住宅项目开盘均价比去年同期同品质项目有明显提高，主要受到今年市场整体情况良好以及土地价格不断攀升的影响。通州、昌平、大兴等郊区县涨幅明显，在均价上升的热点区域中，销售均价同比增长幅度最大的通州区涨幅度达到27.05％，上涨878.52元，这与今年以来通州区市政道路与基础设施的不断改善以及与其他地区相比交通优势不断增大是分不开的。

　　价格趋势：整体趋势看涨

　　对比2004年的销售成交情况，我们可以看出2004年北京楼市发展的根本动力更多的是来自于市场的需求，而非单方面的市场供应量的减少。因此，我们在对市场价格走势作出预测前，最重要的是把握市场需求状况是否会发生变化，其次，是市场供应情况的变化，以及土地成本等因素的影响。

　　第一，市场需求方面：由于奥运效应和北京经济的良性发展，北京已经不再是北京人的北京，而更加成为全国的北京，外地入京购房趋势日益明显。据北京市房地产信息网数据显示，2003年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投资达到11.67亿元。

　　第二，开发量及开发速度的放缓。将导致2005年房地产市场需求结构进一步促使房价上涨。

　　第三，开发成本的增加。包括土地成本、建筑成本，资金成本。由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的路线，而走精工路线，导致综合成本加大。

　　第四，由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。考虑到惯性因素的影响，我们认为2005年北京楼市的价格（住宅市场）将依然延续今年的形势，呈现上升趋势。郑伟亚